Динамика развития

Вложения в недвижимость - ответственное решение, которое требует взвешенного и грамотного подхода. Важно понимать общую рыночную ситуацию и знать, какую компанию ты планируешь взять в партнеры по строительству будущего дома, насколько она финансово устойчива, как строит бизнес и можно ли ей доверять? О том, на какие параметры обращать внимание и как читать цифры рассказывает вице-президент по финансам и экономике Холдинга RBI Алексей Ефремов.

Если говорить о рынке недвижимости, то 2015 г. стал для отрасли годом очередного экономического вызова. Из важных тенденций стоит отметить:

  • Позитивный показатель: вместо прогнозируемого обвала до 50%, что было очень вероятно с учетом ситуации в экономике и неопределенностью судьбы ипотечного кредитования, в 2015 г. рынок снизился всего на 10-12% по сравнению с рекордным 2014 годом.
  • На конец 2015 года в продаже осталось не более 10-15% жилья в сданных объектах, что является стандартным показателем для рынка. Это демонстрируют устойчивость отрасли, а также высокие покупательские возможности населения.
  • Одним из ключевых факторов, который обеспечил стабильное положение рынка первичного жилья, стал запуск программы господдержки ипотечного кредитования.
  • В 2015 году на рынок Петербурга вышло на 10% меньше проектов масс-маркета, чем в 2014 – около 5 млн кв.м, (34 проекта эконом-класса, 46 – комфорт-класса). На рынке элитного жилья в 2015 году стартовало 23 новых объекта общей площадью 330 тыс.кв.м. (для сравнения, в 2014 году – 19 проектов, в 2013 – 21 проект). Качественные проекты в традиционной части города на протяжении 2015 года пользовались стабильным спросом.
В этой ситуации ключевыми задачами  Холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI) были:  

1. Сохранение финансовой устойчивости компании при выполнении планов по объему поступлений денежных средств.

Основные показатели финансовой устойчивости компании:

- Сохранение объема ссудной задолженности на прежнем уровне. В 2015 году, в условиях нестабильной экономической ситуации, Холдинг RBI не увеличивает объем ссудной задолженности, что говорит о по-хорошему консервативной финансовой политики. Компания увеличивает долю собственного финансирования, своевременно погашает банковские кредиты, и не имеет задолженности по оплатам подрядчикам и партнерам (в отличие от системных неплатежей, распространенных в отрасли), что повышает устойчивость компании на рынке и снижает возможные риски для дольщиков. Мы управляем деньгами взвешенно. При этом мы не снижаем темпы стройки – средний темп строительства всех наших объектов – 1,5-2 этажа в месяц.

- Соотношение заемных денежных средств и собственного капитала. Классическое соотношение составляет 1, когда размер заемных средств равен величине собственного капитала. В практике приемлемым считается нахождение этого показателя в пределах 3 (когда заемный капитал в 3 раза превышает собственный). В 2015 г. этот показатель у Холдинга составил 0,44, что означает, что за счет гибкого управления долговыми обязательствами на каждый собственный рубль, вложенный в проект, компания привлекла 44 коп. заемного финансирования. Вкладывая собственные средства в проект наравне с заемными средствами банков, мы подтверждаем свою платежеспособность и уверенность в реализации всех своих проектов в запланированные сроки. Этот факт важен для покупателей. Он гарантирует, что компания обладает достаточными средствами для завершения проектов в полном объеме. Понимая ответственность, которую мы несем перед нашими покупателями, мы аккуратно управляем денежными потоками. Наша задача — продавать кв.м. ровно столько, сколько необходимо для финансирования текущих работ на объектах. 

- Объем доступной ликвидности - это, прежде всего, размер денежных активов. Это свободные средства, аккумулированные на текущих и депозитных счетах в банках, которыми компания может беспрепятственно воспользоваться в любой момент, а также объем открытых кредитных линий. Стабильность Холдинга подтверждается и наличием нескольких банков-партнеров, в том числе Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» – стратегического партнера Холдинга RBI до 2017 г..

Повышение конкурентоспособности проектов за счет работы над качественными характеристиками и совершенствованием системы контроля качества.

Мы постоянно работаем над совершенствованием характеристик наших домов и развитием системы контроля качества строительства. В 2015 году мы запустили в продажу новый проект «Петровская ривьера» на Петровском острове – одном из перспективных микрорайонов Петербурга. Всего за две недели после старта продаж (середина декабря 2015) в объекте было продано около 60 квартир, что составило 25% от представленных в проекте, что говорит о высоком интересе к нашему проекту. Мы – фанаты качества в хорошем смысле этого слова. Разработанная в дополнение к установленной государством собственная система контроля качества позволяет нам передавать квартиры дольщикам с первого раза. Процент замечаний при приемке не превышает 5% уже не один год подряд.

2. Обеспечение роста и развития за счет увеличения земельного банка.

О росте и развитии компании говорит и увеличение земельного банка, а также рост объемов в стройке и проектировании (на конец 2015 г. – 910 тыс. кв. м в стройке и проектировании). Текущие и перспективные проекты – это территории в развитых районах города, обеспеченные всей необходимой социальной инфраструктурой для жизни (школы, детские сады, детские и спортивные площадки, скверы во дворе), что создает гармоничную среду для жизни и гарантирует их востребованность. Пропорциональный рост объектов незавершенного строительства, чистого капитала и займов свидетельствует о гармоничном развитии бизнеса.

3. Сохранение финансовых показателей прибыльности (как валовой, так и отдельных проектов).

Объемы валовой прибыли, которая по итогам 2015 г. составила более 1 425 млн. руб., и рентабельность капитала – 17%. Итог планомерной работы подтверждается доверием со стороны покупателей. Подтверждение этого – выход в финал конкурса «Доверие потребителя-2015» в номинации «Строительной компанией, заслуживающей наибольшего доверия на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти». Другие показатели доверия клиентов – рост числа повторных покупок до 25% и рост числа покупок по рекомендациям до 20%.

Показатели Холдинга RBI по отчетности МСФО

Чистая прибыль по МФСО

Баланс

Активы, тыс. руб 2014 2015 2016
Денежные средства и их эквиваленты (наличные деньги в кассе и остатки на счетах в банках, включая депозиты) 548 969  926 266
1 536 863 
Товарно-материальные запасы, в т.ч. незавершенное строительство(денежные средства, вложенные в строительство) 12 609 476 11 538 352
13 763 839
Прочие оборотные активы (включая авансы подрядчикам на выполнение работ на объектах, встроенные производные финансовые инструменты и краткосрочные займы, предоставленные СП для финансирования строительства) 1 156 391  1 757 421
1 493 373 
Итого, оборотные активы 14 314 837 14 222 039
16 794 076
Основные средства, в т.ч. нематериальные активы (офисная мебель, оргтехника, автомобили, офисное здание, товарные знаки) 43 994   182 717
189 189
Финансовые вложения (долгосрочные) (долгосрочные займы, предоставленные СП для финансирования строительства) - -
-
Отложенные налоговые активы (отложенная сумма налогов, образованная за счет расхождений методики начислений в налоговом и бухгалтерском учете и различий между российскими и международными стандартами учета) 501 994 919 197
624 160
Прочие внеоборотные активы - - -
Итого, внеоборотные активы 545 988 1 101 914
813 348
Итого, активы 14 860 825 15 323 952 17 607 424
Пассивы, тыс. руб. 2014 2015 2016
Кредиты и займы (краткосрочные) (краткосрочные кредиты, полученные от банков и юридических лиц) 467 226   221 345
596 379
Обязательства и кредиторская задолженность (краткосрочные) (резервы, необходимые для завершения строительства объектов, а также обязательств перед подрядчиками за выполненные работы) 416 425  672 416
1 396 564
Авансы полученные по основной деятельности (краткосрочные) (денежные средства, полученные от покупателей квартир) 8 214 289   8 343 174
9 877 976  
Итого, краткосрочные обязательства 9 097 940 9 236 935 11 870 919
Кредиты и займы (долгосрочные) (долгосрочные кредиты, полученные от банков и юридических лиц) 1 565 784 1 561 366
803 765  
Отложенные налоговые обязательства (отложенная сумма налогов, образованная за счет расхождений методики начислений в налоговом и бухгалтерском учете и различий между российскими и международными стандартами учета) 381 995 379 063
149 944
Итого, долгосрочные обязательства 1 947 778 2 070 452
1 158 183
Доли меньшинства - - -
Акционерный капитал 653 610
846 751
7 036
Итого, Собственные средства 3 815 107  4 016 566
4 578 322 
Итого, пассивы 14 860 825   15 323 952
17 607 424


Отчет о прибылях и убытках

Баланс, тыс. руб. 2014 2015 2016
Выручка от реализации 2 162 296  6 359 250
8 940 378 
Себестоимость реализованной продукции 1 331 235  4 933 506
-6 732 315
Валовая прибыль 831 061  1 425 744
2 208 063
Коммерческие , общие и административные расходы (аренда и поддержание работы офиса, заработная плата и проч.) 744 881   776 787 -1 106 076
Налоги, кроме налога на прибыль - - -
Прочие операционные доходы / расходы 11 219 44 194
-15 083  
Операционная прибыль 97 399 604 763 1 086 904
Чистые финансовые доходы / расходы (курсовая разница от переоценки валюты, а также доходы от размещения свободных денежных средств на банковских депозитах) 238 791  54 984
212 4348 
Прибыль до налогов на прибыль, доли меньшинства 336 190  659 747
1 299 338
Налог на прибыль 70 888  7 559 -181 665
Чистая прибыль по МСФО 265 302 667 306
1 117 673



Ключевые показатели

Баланс, тыс. руб. 2013 2014 2015
Незавершенное строительство 10 607 992   12 609 476  11 538 352
Кредиты и займы 3 018 254   2 033 010 1 782 711
Собственный капитал 3 354 678 3 815 107 4 016 566
Валюта баланса 12 253 256 14 860 825  15 323 952
Прибыли / Убытки, тыс. руб. 2013 2014 2015
Выручка 3 935 871 2 162 296 6 359 250
EBITDA
  952 478
186 960  1 006 659
Проценты к уплате 366 284  287 164   239 016
Чистая прибыль по МСФО 374 278 265 302  667 306
Показатели 2013 2014 2015
Долг/Валюта баланса 24,6% 13,7% 11,6%
Долг/Выручка 76,7% 94,0% 28,0%
Долг/EBITDA 3,2 10,9 1,8
Долг/Собственный капитал 0, 90 0, 53 0,44
EBITDA/Проценты к уплате 2,6 0,7 4,2
EBITDA /Выручка 24, 2% 8,6% 15,8%
Чистая прибыль /Выручка 9,5% 12,3% 10,5%